Наконец-то появилась надежда на реальные сдвиги в области развития ипотеки. Недавно при Кабмине создано Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) во главе с Василием Костицким. Правительство предложило Верховной Раде государственную гарантию по учреждению ГИУ.

ГИУ наморено активно работать в сфере привлечения финансовых средств. Первоначальный уставной фонд учреждения составит 20 млрд. грн. и будет ежегодно пополняться - примерно на 500-700 млн. грн. - из государственного бюджета.

Если же парламент даст добро, то уже нынешней осенью ГИУ планирует привлечь на международных рынках $100 млн. по ставке примерно 6% годовых. Ожидается, что со второй половины 2006 года международные кредиты подешевеют.

По мнению Василия Костицкого, для того чтобы решить квартирную проблему многих жителей Украины, необходимо задействовать такие основополагающие ресурсы, как земля и недвижимость, поскольку эти ком­поненты пока находятся без движения. Это обусловлено тем, что на операции с земельными участками наложен мораторий, а сам рынок недвижимости работает неэффективно.

Однако уже сделан значительный шаг в правовом обеспечении решения жилищной проблемы в стране. В июле 2005 г. Верховной Радой одобрен новый Жилищный Кодекс, который должен прийти на смену старому (редакции 1983 года).

Будем надеяться, что с весны будущего года все же начнется реализация программы обновления жилищного фонда под названием «Территория качественной жизни». Согласно ее программных положений, жилья в стране должно строиться много, а дешевые кредиты на его покупку - выдаваться не в долларах, а в гривнах.

«Единое окно»
Еще в прошлом году Украинская национальная ипотечная ассоциация (УНИА) и американские эксперты разработали модель системы, позволяющей обеспечить жилищными кредитами на 20-30 лет всех желающим при не высокой ставке в 6-8% годовых. Кстати такая модель уже успешно функционирует в США, Малайзии и Казахстане.

Суть схемы очень проста: банки и кредитные союзы кредитуют приобретение готового жилья. В этом процессе будут участвовать и так называемые «денежные мошки» - страхование компании, пенсионные и инвестиционные фонды, в резерве которых есть значительные финансовые ресурсы. По идее, эти структуры ищут возможность выгодно разместить имеющиеся средства, причем надолго и без ущерба, хотя в реальной жизни это не совсем так.

Что же предлагает ГИУ? Это учреждение становится чем-то вроде посредника между двумя группами кредиторов, одну из которых (тех, которые выдают займы) именуют первичными кредиторами, а другую («денежные» мешки») - вторичными. ГИУ наморено брать деньги под низкий процент у вторичных кредиторов и перепродавать по более высокой ставке первичным, но с условием: лишь в гривне и под обеспечение выданных жилищных кредитов. Именно такая система и называется двухуровневой системой работы ипотечного рынка. Кстати, правительство, чтобы ускорить процесс и упорядочить работу ипотечного рынка, уже внесло на рассмотрение парламента пакет законопроектов. Они бу­дут определять закладные ипотечные облигаций и другие технические мо­менты, без которых невозможна работа двухуровневой системы ипотечного кредитования. В этот пакет входят также 6 законопроектов, которые существенно облегчат начало строительства жилья.

Предполагается, что новая систе­ма ипотечного кредитована и сооружения жилья будет построена по принципу «единого окна»: вместе с земельным участком с аукциона бу­дет продаваться и весь необходимый для строительства пакет разрешений.

Условия кредитования
По задуманной схеме кредиты от ГИУ будут выдаваться в гривне на срок от 3 до 20 лет. А вот дополнительные сборы и комиссии будут исключены. Помимо оплаты кредита клиент будет ежегодно платить лишь за страхование жизни и имущества.

Согласно рекомендованным условиям, размер кредита будет колебаться в пределах 25-450 тис. грн. ($4,5 тыс.- $4,5).

А первоначальный взнос заемщика составит 10% стоимости покупаемого жилья (возможно, этот пункт исключат в будущем, поскольку не многие украинцы имеют такую сумму). Погашение кредита будет осуществляться одним из двух известных на сегодня способов: либо одинаковыми платежами во время срока действия договора о возврате кредита (это подразумевает постепенное увеличение суммы возвращаемого тела кредита и уменьшения процентов), либо одинаковой бу­дет только возвращаемая сумма долга, а вот проценты станут начис­лять на остаток.

Справка. По статистике сегодня в улучшении жилищных условий нуждаются 17 млн. Украинцев, при том около полутора миллиона семей стоят на квартирной очереди.

В 1990 году в Украине вдавалось в эксплуатацию 17 млн. кв.м жилья, а в 2004 году – 7,6 млн. кв.м, то есть ре­зерв роста есть, и через механизм ипо­теки можно стимулировать и рост строительства в стране и экономику в Укра­ине. Поэтому ГИУ намерено начать выдавать в массовом порядке ипотечные кредиты сначала в регионах. Сейчас, согласно статистике, только 7% насе­ления Украины способны взять кредит прозрачно на покупку жилья.

Где найти деньги?
По свидетельству аналитиков, на первый взгляд, в Украине есть финансовые структуры, имеющие в своем распоряжении значительные свободные средства. Однако их не так много, как кажется. Например, объем банковских депозитов и страховых платежей пока не превышает и 1/3 валового продукта Украины. А прочие сегменты финансового ринка аккумулировали еще меньше средств, поскольку украинцы не особо доверяют свои деньги финансовым институтам, некоторые из которых недавно вышли на рынок.

Чтобы стимулировать финансовых посредников, к которым относят так называемые «денежные мешочки», государство планирует заставить страховые компании вкладывать ипотечные бумаги ГИУ не менее 20% технических резервов. Это, по мнению украинских аналитиков, составит 1,1 млрд. грн., и это будет сделано под государственные гарантий.

Кроме того, ГИУ станет самостоятельным игроком на рынке внешних займов: структура намерена брать средства у международных финансовых учреждений - ЕБРР и Всемирного банка, а также выходить на внеш­не рынки частных заимствований.

К тому же, ГИУ наметило осуществить 5 плотных проектов по рефинансированию ипотечных кредитов, на сумму 2 млн. грн. каждый. Намечалось привлечь к этому процессу украинские банки из первой двадцатки, однако крупные банки на инициативу ГИУ от­реагировали как-то вяло. Поэтому, по словам Василия Костицкого, руководи­теля ГИУ, скорее всего, структура бу­дет работать с банками средней руки, у которых меньше средств, но они более отзывчивы на предложения ГИУ. На­пример, предложение, сделанное ГИУ крупным банкам, не совсем соответст­вует их настоящим намерениям и финансовые амбициям. Сегодня многие из них планируют быть или стать в обо­зримом будущем крупными самостоя­тельными игроками на ипотечном рын­ке. Они ужа сегодня предлагают состо­ятельным клиентам кредиты без пер­вого взноса под 9-14% годовых в ва­люте и15-20% в гривне сроком от 10 до 20 лет. И желающих получить кре­диты пока предостаточно, как утверж­дают руководители крупных банков.

Большинство потенциальных по­лучателей ипотечных кредитов считают, что лучше сегодня получить кре­дит на более жестких условиях, чем ожидать еще год-два лучших. Ведь трудно сказать, что будет завтра, по­скольку стоимость жилья растет, осо­бенно в Киеве, и через год придется брать большие кредиты в долларовом или гривенном эквиваленте.

Перспектива
Скорее всего, крупные банки не станут активными игроками схемы, предлагаемой сегодня ГИУ. Им это пока невыгодно. Возможно, со вре­менем ситуация на рынке изменится, и банки по-другому отреагируют на предложение государства и ГИУ. И условия и правила игры будут прием­лемыми для крупных банков. Нужно набраться терпения и подождать как минимум два года.

"Янус  нерухомість"
19/10/2005