На рынке недвижимости основная масса – примерно 80% - так называемые альтернативные сделки, то есть продажа одной квартиры для покупки другой. Но сегодня мы будем говорить только о продаже жилья с целью получения денег, так как в любую комбинированную сделку эта процедура включена.

Прежде всего, данная публикация будет полезна тем, кто на свой страх и риск решил заняться продажей квартиры самостоятельно, не прибегая к услугам риэлторов. Есть еще среди нас храбрецы!

Оценка возможностей, консультации
Первое, с чего нужно начинать продажу квартиры, - это хотя бы примерно оценить свою собственность, то есть получить информацию о ее стоимости. Самый простой способ - изучение специализированных изда­ний по недвижимости. Но имейте в виду, что цены на квартиры, простав­ленные в них, - не факт, а всего лишь пожелания продавцов.

Реклама
Следующий немаловажный мо­мент - обеспечение присутствия ин­формации о квартире на рынке. Нуж­но сделать так, чтобы о ней узнало как можно больше потенциальных по­купателей. На сегодняшний день в столице существует порядка тысячи мелких и средних агентств недвижимости, где информацию о вашей квартире бесплатно примут, внесут в базу и будут предлагать всем потен­циальным покупателям. Крупные агентства недвижимости такую информацию не принимают, предпочитая заключать эксклюзивный дого­вор, который предполагает перекла­дывание всех забот по рекламе, оформлению и сбору пакета необхо­димых документов на свою фирму.

Еще один способ - подача объявле­ния в специализированные издания с указанием вашего контактного телефо­на (как правило, домашнего). Здесь есть свои плюсы и минусы. Опубликовывая в объявлении домашний телефон, вы имеете прямой контакт с покупателем или агентством недвижимости. Но нельзя предугадать, насколько тот или иной по­звонивший порядочен и каковы его насто­ящие намерения.

Показ, торг
И вот начинаются ответные звонки, вы проводите переговоры, общаетесь, согласовываете время просмотров. К этому надо относиться очень осторож­но. Вы не знаете людей, приходящих в вашу квартиру, поэтому ценные вещи с видных мест лучше убрать. Но все рав­но придется показывать все «закоулки» (например, есть ли обои за шкафом). Опыт показывает, что потенциального покупателя интересует только состоя­ние жилья и высота потолка. Он может рассматривать комнаты больше пяти минут только в том случае, если предпо­лагается продажа квартиры с мебелью или перепланировка. Если же такой до­говоренности нет, а интерес к мебели возник, вы должны насторожиться.

Допустим, человек согласился ку­пить квартиру и готов обсуждать усло­вия ее продажи. Есть специальное вы­ражение - выдержать торг. Согласив­шись сразу на условия покупателя, вы покажете, что можете двигаться в цене и дальше, чем воспользуются незамед­лительно. Это элементарная психоло­гия, и так происходит часто.

Совет: первому клиенту, готовому немедленно купить вашу квартиру по первой же предлагаемой цене, мы реко­мендуем ее... не продавать. Есть осно­вание предположить, что вы недооценили квартиру и продаете ее дешево. Хотя, может быть, вам просто повезло, и это именно тот человек, которому нужна квартира именно в этом месте, именно за эту цену. Такое тоже случается.

Если на просмотр покупатель при­шел с представителем какого-нибудь агентства недвижимости, то у вас есть шанс получить часть услуг практически бесплатно. Агент может попытаться решить ваши проблемы в пределах одного агентства недвижимости, таким образом, вольно или невольно, вы попадаете на обслуживание определенной фирмы, которая может выставить счет за это самое обслуживание. Например, сказать, что «...ситуация более чем серьезная, мы беремся ее решить, и стоит столько-то». Вы вправе принимать ли не принимать предлагаемые условия, можете отказаться от услуг и заняться продажей самостоятельно. Еще один совет. Если квартиру вы продаете без участия агентства, продавцам лучше проводить переговоры у себя дома или в офисе, покупателям - у себя.

В таких случаях присутствует элемент своей» территории, где человек чувствует себя уютнее, спокойнее, увереннее.

Договоренность с продавцом (покупателем)
Многие продавцы после вроде бы положительного решения, высказанного на словах, снимают рекламу квартиры, не предполагая, что покупатель может про­должать поиски более выгодного вариан­та. Поэтому после достижения догово­ренности продавец должен ставить во­прос о некоторой предоплате в обеспече­ние обязательства купить его квартиру.

Покупателям ж» мы советуем этот во­прос не ставить, уйти от него, чтобы быть (яободными в своих дальнейших действи­ях. Правда, в этом случае есть риск понравившуюся квартиру упустить, если прода­вец найдет более выгодного клиента.

Дальше следует довольно щекотли­вый момент. Допустим, вы договори­лись, что покупатель дает какую-то сумму денег в обеспечение приобрете­ния вашей квартиры. Как правильно провести эту процедуру, как передать деньги, чтобы в дальнейшем не воз­никло проблем? Существуют юридиче­ские понятия: соглашение о задатке и авансовое соглашение. Если вы как продавец квартиры подписали согла­шение о задатке, то должны понимать, что расторжение договора о намерени­ях. то есть отказ от продажи квартиры этому покупателю, может повлечь оп­ределенные санкции. С юридической точки зрения это означает «невыполне­ние обязательств продавца и возврат суммы в двойном размере». Таким об­разом. опытный и грамотный покупа­тель со своим юристом легко поставит вас в финансовую зависимость.

Для покупателя квартиры, кроме ад­реса, ценовых характеристик и сроков продажи, нужно не забыть оговорить сроки юридического (выписке) и физи­ческого освобождения квартиры. Физи­ческое освобождение - это вывоз из нее вещей и мебели. Если сроки не ого­ворены, покупатель часто настаивает на освобождении квартиры сразу после подписания нотариального договора.

Проверка, подготовка сделки, сбор документов
После того, как составлены все бу­маги и принята предоплата за кварти­ру, начинается процедура подготовки сделки. На продавцов возлагают обя­занность собрать полный комплект до­кументов. Это означает, что им необхо­димо пробежать по воем инстанциям и добиться (подчеркиваю, в определен­ные. сроки) получения нужных бумаг. Это довольно сложная задача. После того как все документы будут собраны, нужно обязательно их сверить на пред­мет соответствия фамилий, адресов, дат, подписей и их расшифровок, раз­меров всех фигурирующих площадей.

Внимание! Мы настоятельно реко­мендуем на данном этапе получить юри­дическую консультацию. Покупатели квартиры смогут понять, насколько эти документы соответствуют требованиям закона. Продавцы будут уверены, что по документам возможно продать кварти­ру в указанные сроки. Часто складыва­ется ситуация, когда продавец, считая, что имеет на руках достаточные для сделки документы, берет задаток под четко оговоренные сроки оформления, а выдержать их не может. Вдруг выясня­ется, что кто-то из собственников умер, а наследство не открывалось, потому что люди думали, что это не нужно. В результате продать такую квартиру нельзя до тех пор, пока не будут утрясе­ны все юридические формальности.

Банк, нотариус, регистрация
Но, предположим, все документы на квартиру в порядке и наступает время обсудить вопросы по взаиморасчетам, где и как их производить. Самый распро­страненный способ - расчет через бан­ковскую ячейку под зарегистрированный на имя покупателя договор купли-прода­жи квартиры. Советуем вам очень вни­мательно подойти к выбору банка. Если покупатель предлагает конкретный банк, мотивируя тем, что он там хранит деньги, а председатель правления его лучший друг, мы рекомендуем на такой вариант не соглашаться. В этой ситуации вполне допустимы всякого рода злоупотребле­ния клиентским положением. Должна быть нейтральная территория, устраива­ющая обе стороны. Поэтому вопрос по взаиморасчетам нужно обязательно ого­варивать заранее, еще в момент переда­чи (или получения) задатка.

После закладки денег вам предсто­ит нотариальное (по вашему желанию) оформление договоров или сразу сда­ча документов на государственную регистрацию.

Юридическое и физическое освобождение, акт приема-передачи
Когда вы, наконец, получите заре­гистрированные договоры купли-про­дажи квартиры со свидетельствами о государственной регистрации прав, вам предстоит юридическое (снятие с регистрационного учета) и физическое (вывоз вещей) освобождение кварти­ры. И если вы не договорились о за­держке денег до передачи квартиры по акту (документ можно составить в про­стой письменной форме в момент пе­редачи ключей от квартиры и книжек о коммунальных платежах), контролиро­вать процесс будет проблематично.

Вот в общих чертах, основные пра­вила, которыми нужно руководствоваться, покупая или продавая квартиру. Если вы серьезно подошли к нашим советам и пожеланиям, внимательно изучили по­рядок оформления и подготовки соот­ветствующих документа», можете смело приступать к совершению сделки.

Но лучше все же не рисковать - уж очень велики ставки - и обращаться к профессионалам. Поверьте, дешевле обойдется! А знания - лишними не бы­вают.

Подготовил Степан  Игнатенко
по материалам компании «Миэль»
«Янус нерухомість»
19/10/2005