Наряду с "традиционными" опасностями, подстерегающих человек» при покупке квартиры, сейчас добавилась еще одна: блокирование строительства жителями соседних домов. Так что, принимая решение о сделке на "первичном" рынке, прежде всего надо проверить у компании-застройщика наличие разрешения Киевсовета на выделение земельного участке и утверждение проекта дома Градостроительным советом.

Рубикон
Средний человек покупает квар­тиру, либо продав старую, либо взяв кредит в банке. На семинаре в Международном ипотечном банке председатель правления сего фи­нансового учреждения Юрий Блащук рассказывал, что ипотека ори­ентируется прежде всего на сред­ний класс. И спросил у журналис­тов, а кого, собственно, можно счи­тать средним классом? Ему ответи­ли: это если на человека приходит­ся $200-400 в месяц и больше.
Впрочем, путем несложных под­счетов можно выяснить, что выпла­тить кредит в $60 тыс. (средняя це­на квартиры в новом доме) человек, получающий 100 у.е. в месяц, смо­жет через сто лет, 200 ул.- через 50. Но если вы получаете хотя бы 400 у.е., при этом официально, а не в конверте, можно задуматься о по­купке.

Рассмотрим ситуацию, когда че­ловек, получающий 500 у.е. в ме­сяц, хочет купить недорогую квар­тиру ($30 тыс). Ему понадобится кредит на срок до 10 лет. Не по­следнее значение для него имеет первоначальный взнос. Банки обычно рассчитывают срок кредита и „необходимую сумму, исходя из половины зарплаты (должен же че­ловек что-то кушать). Сейчас есть тенденция к снижению процентных ставок, а государственные мужи обещают, что скоро они установят­ся на уровне 8-10% годовых.

Впрочем это предсказывали еще пару лет назад, после вступления в силу закона «Об ипотеке». Например, заместитель главного ар­хитектора г. Киева Андрей Мирго­родский говорит, что к концу 2006 г. ставка по ипотечным кредитам сни­зится до 8%, По его словам, а Рос­сии сейчас процент по таким кредитам доходит до 4%.

Пока что банки дают деньги на следующих условиях: "Правэкс"-первоначальный взнос - 5%, ставка 12% в долл., 16% в грн. "Аваль" - первоначальный взнос - 10% от суммы кредита, % ставка в долл. - 14» в грн. - 17,5. В банке "Крещатик'' - первоначальный взнос 30%, став­ка в валюте - 11%, в грн.- 15%. В ВаБанке минимальный взнос 30%, а в дальнейшем за право пользова­ния кредитом придется платить 15% в долл., 23% в грн в год.

В разных банках различные ус­ловия, и порой приходится обзво­нить едва ли не все. чтобы найти приемлемый вариант. Кроме того, проверять вас там будут под микро­скопом, а именно: благонадеж­ность и платежеспособность. Сле­дует также иметь ввиду, что кроме процентной ставки, существуют еще обязательные платежи (стра­хование, обслуживание и т.д.). Они вносятся до получения кредита. Если вопрос о кредите теорети­чески решен, можно/приступать к поиску квартиры. Иногда действуют посреднические компании, но они, естественно, забесплатно не рабо­тают. А чем больше посредников, тем больше вероятность, что вас обманут, скажем, подсунут кварти­ру, рыночная цене которой значи­тельно ниже. По крайней мере, из моего общения с посредниками я вынесла убеждение, что лучше все перепроверять самому.

Если вопрос о кредите теорети­чески решен, можно приступать к поиску квартиры. Иногда действуют посреднические компании, но они, естественно, забесплатно не рабо­тают. А чем больше посредников, тем больше вероятность, что вас обманут, скажем, подсунут кварти­ру, рыночная цене которой значи­тельно ниже. По крайней мере, из моего общения с посредниками я вынесла убеждение, что лучше все перепроверить самому.

Первичный или вторичный?
Существует много мнений, где квартиру покупает опаснее: на первичном рынке или на вторичном? Ответить однозначно нельзя, и там, и там покупателя подстерегает множество опасностей.

Вадим Г. купил квартиру в новом доме. Рассчитывал вселиться к оп­ределенному сроку, посему старую квартиру продал. Но строители подкачали, и ему с семьей при­шлось полгода снимать частную квартиру. К сожалению, инвестици­онные договора зачастую состав­лены так что частный инвестор (т.е. покупатель) практически никаких прав не имеет.

В любом случае, специалисты по недвижимости советуют никоим образом не соглашаться на договор о долевом участии в строительстве. В нем предусмотрено равное парт­нерство инвестора и застройщика, следовательно, равная ответствен­ность при проблемах со строитель­ством. На практике это может означать, что вам годами придется ждать своей квартиры.

Квартиры покупают на разных стадиях строительства. Естествен­но, они по-разному стоят. На уров­не закладки фундамента это будет одна цена. в готовом доме - совсем другая, значительно выше. Но, же­лая сэкономить, можно потратить больше на аренду жилья до оконча­ния строительства.

В любом случае, доверять можно известном строительной компании (кстати, это касается и качества возводимого жилья). Если же вам предстоит иметь дело с малоизве­стной компанией, лучше посовето­ваться с юристами или риелторами. Кстати, при покупке квартиры консультироваться придется не раз, а делать это желательно с людьми не заинтересованными (личный бро­кер не в счет). Консультации и в агентствах недвижимости, и в юри­дических фирмах дают охотно.

Следует обратить внимание на наличие в инвестиционном договоре пункта о неустойке при просрочке сдачи объекта. Хотя обычно она со­ставляет мизерную сумму - 100 у.е. А еще хорошо бы показать договор опытному юристу. И спросить у стро­ительной компании лицензию на ве­дение строительной деятельности, разрешение на строительство дома.

Б/у квартира
Президент Ассоциации специа­листов недвижимости (риелторов) Украины Александр Бондаремко от­мечает, что квартира на вторичном рынке имеет некоторые преимуще­ства. Вы сразу видите, что покупае­те, расположена она в месте сло­жившейся застройки, посему мож­но оценить вид из окна, благоуст­ройство окружающей территории. А то ведь в новостройке покупаешь. квартиру с видом на , парк или Днепр, а вскоре перед .окнами вы­растает новая высотка.

Но есть в б/у жилье и свои мину­сы. В первую очередь, это «квар­тирная» истории. Идеальный вариант - это первичная приватизация. Если же квартира много раз пере­продавалась, проследить все сдел­ки практически невозможно. А в случае, если первая сделка будет признана судом недействительной, аннулируются все последующие.

Хорошо, если вы оформили сделку по полной стоимости. Но часто в документах значится стои­мость квартиры по оценке БТИ, а это раз в десять меньше, чем вы за­платили. Если сделка будет аннули­рована, естественно, вы получите только указанную сумму. Кстати, оформлять по «полной» желательно и с учетом положений закона «О на­логе на доходы физических лиц», действие которого хотя и отсрочили не отменили. Так вот, там об­лагается налогом разница между покупкой и продажей. И если «купить» по цене БТИ, а продать потом «по полной», сумма налога будет внушительной.

Если в семи продавца квартиры есть дети, для них должно быть куп­лено жилье до оформления вашей сделки. Не имеют права продавать квартиру алкоголики, наркоманы, люди, страдающие психическими за­болеваниями. Известны случаи, ког­да продавец, получив деньги за про­данную квартиру, ложится в больницу на лечение от алкоголизма, или ста­ричок - от атеросклероза. А потом суд признает сделку недействительной. Стороны возвращаются в исход­ное положение. Кстати, иногда денег уже нет, посему вернуть их не пред­ставляется возможным. Зато есть квартира. Ее у вас и заберут.

Существует «золотое» правило при сделках с недвижимостью. Ес­ли вам не понравился хозяин, луч­ше отказаться от приобретения его жилья. Ведь последствии многие вопросы придется решать полю­бовно. С упрямым человеком или непорядочным будет сложно.

Следует обратить внимание на качество жилья. Если квартира на последнем этаже, а обои деше­венькие и недавно поклеены, ско­рее всего, течет крыша. То же каса­ется и сырости. Если, войдя, вы почувствовали «подвальный» запах, это она. Поговорите с соседями, ведь вы же не захотите жить рядом с алкоголиками или наркоманами. Сходите в ЖЭК {кстати, к паспорти­стке - обязательно). Никому не от­давайте документы на квартиру, ведь при современной технике из­вестны случаи подделки докумен­тов. Не возвращайте риелтору предварительный договор после окончания сделки.

Всего предусмотреть нельзя. Мошенники, изобретают все более изощренные схемы. Опасайтесь, если посредник слишком располо­жен к вам. Кстати, нечестный бро­кер может устроиться на работу и в престижное, агентство. Но если он берет за свои услуги значительно меньше, чем другие, это также должно насторожить.

…Я продавала и покупала квар­тиру пять лет назад. При этом я столкнулась с жуликами всех тол­ков и похудела за месяц на 10 кг. Когда я рассказала об этом Алек­сандру Бондаренко, он сказал, что за границей риелтор семейный, как, скажем, юрист или врач. «Воз­можно, так будет и у нас. Лет через 10», - добавил главный специалист по недвижимости в Украине.

Мария Грималюк
Ugmk.info