Напомним, что согласно Закону Ук­раины «Об оценке имущества, имуще­ственных прав и оценочную деятель­ность» имуществом, которое оценива­ется, считаются:
1. Объекты в материальной форме, в том числе:
        1.1. Земельные участки;
        1.2. Здания и сооружения;
        1.3. Машины, оборудование;
2. Паи, ценные бумаги;
3. Нематериальные активы;
4. Целостные имущественные ком­плексы.

При решении задач по оценке, эксперты часто вынуждены руководствоваться девизом ВВС США: «Трудные задачи выполняем немедленно, невозможные - чуть позже».

Но обо всем по порядку.

1. Объекты в материальной форме.

1.1. Земельные участки. Право оцен­ки земельных участков регламентирует­ся наличием сертификата, выдаваемого Госкомземом. Форма сертификата согласовывается, как к порядок его выдачи. Одна из проблем выглядит следую­щим образом. При ипотечном залоге требуется оценка отдельно земельного участка и отдельно улучшений земель­ного участка. В зависимости от состоя­ния улучшений здесь возможны не­сколько вариантов. Например, оценива­ется современный коттедж с земельным участком. Определяется собственно сто­имость коттеджа с учетом местоположе­ния (пятна застройки), плюс оценивает­ся остальной земельный участок.
       Другой случай - на земельном уча­стке расположено малопривлекатель­ное строение. Интерес с точки зрения покупателя может представлять только земельный участок, который и оценивается (сравнительным подходом). Стои­мость строения может оцениваться в лучшем случае затратным подходом. В указанных случаях размер земельного участка влияет на корректировку еди­ничного показателя стоимости.
       В первом случае, размер участка в 5-12 соток определяет стоимость, ис­ходя из его площади. Во втором - инве­стор предполагает эффективное ис­пользование участка, т.е. строительст­во современного коттеджа площадью 300-600 кв.м, дворовых построек (лет­няя кухня, сарай и прочее). Для этого требуется не меньше 10-12 соток, и меньшая площадь теряет в цене.

1.2. Здания и сооружения. В этой оценочной задаче следует выделить определение стоимости арендуемых зданий-памятников. Особенности оценки:
 -затратный подход (на момент сдачи здания в аренду) определяет вели­чину рыночной стоимости; при этом важно определить коэффициент, учи­тывающий исторически-культурную ценность здания;
 - если во время оценки здание не функционирует, то расчет стоимости следует выполнять с учетом будущих затрат (смет);
 - при оценке следует определить:
является ли принадлежность здания к памятникам фактором, повышающим его стоимость, либо требует дополни­тельных затрат.

1.3. Машины, оборудование. В усло­виях применения существующей «Мето­дики оценки имущества», оценка обору­дования должна выполняться в рамках сравнительного подхода (сравнение может выполняться либо с новым, либо с побывавшим в эксплуатации оборудова­нием). Нона все оборудование аналогов не «напасешься». Поэтому проверенный способ индексации со счетов сбрасы­вать нельзя. Состояние оборудования корректнее всего оценивать через срок оставшейся службы.

2. Паи, ценные бумаги.

       При оценке этих активов складывает­ся абсолютно парадоксальная ситуация. Как правило, стоимость пакетов акций определяется методами рыночной капи­тализации (аналогичных компаний), продаж котирующихся акций, по доходу предприятия. В условиях нынешнего состояния фондового рынка, анализируя предложения о покупке и продаже, можно получить диапазон, равный порядку, а то и двум. Предлагают продать акции из расчета одна гривна за штуку, а купить - по одной копейке за штуку. В этих условиях порой прибегают к имущественному подходу, который дает, как правило, верхнюю границу стоимости, порой никак не связанную с рыночной стоимостью.
       А что касается оценки векселей и облигаций, то большей головной боли, связанной с оценкой ценных бумаг, не обеспеченных ни активами, ни деньга­ми, не существует. Известно понятие «мусорных» векселей, стоимость кото­рых не превышает 5 % от их номиналь­ной стоимости. Это тот случай, когда проще выразить мнение о стоимости, чем ее обосновать.

3. Нематериальные активы.

       Набор элементов нематериальных активов достаточно разнообразен товарные знаки, промышленные образцы, лицензии, вазы данных и пр. Следует напомнить мысль, высказанную Десмондом и Келли: «Важнее не потерять, нематериальный актив, чем его правильно классифицировать. Все начинается с "большого котла" - суммарной стоимости нематериальных активов и гудвилла. Для определения их стоимости у оценщика достаточно большой набор приемов: освобождение от роялти, внутреннее сравнение,  выигрыш в себестоимости и др.
       Но в ряде случаев именно классификация определяет задачу оценки Это относится к ситуации, когда заказ­чика интересует стоимость конкретного актива, который может быть продан, внесен в уставный фонд хозяйственного общества. Оценка всегда является сочетанием объективного и субъективного начал. Без известной доли субъективизма (мнения эксперта) указанную задачу не решить.

4. Целостные имущественные комплексы (ЦИК).

       Одно замечание: не следует путать целостный имущественный комплекс с имущественным комплексом. В первом случае речь идет об активах (необоротных и оборотных), которые позволяют осуществлять полный цикл производ­ственной хозяйственной деятельности. Во втором случае речь идет о наборе активов, не объединенных такой деятельностью. 
      При оценке ЦИКов, фактором, определяющим стоимость, является уровень экономического износа (обесценение). Это обесценение определяется уровнем производства - достигнутого и проектного. Во втором случае (при оценке имущественных комплексов), этот фактор так же присутствует, но в ином качестве: для зданий - их востребованностью на рынке недвижимости; для оборудования - востребованностью на рынке купли-продажи каждой группы оборудования (для прессов - один подход, для термопласт-автоматов - другой и т.д.).

Смещение этих понятий является ошибкой, искажающей результат оценки.

Вкратце обозначен комплекс оценочных проблем. Их фиксация позволяет, как минимум, избежать недооценки различных аспектов и возможных методологических ошибок.

 

 

Информационный бюллетень "Янус Нерухомість" 
№19 (248) октябрь 2004г. 
заслуженный эксперт-оценщик 
Яков Маркус