Наверняка, ответ на этот вопрос хотели бы знать многие из наших читателей. Каждый для своих целей: одни планируют «расширяться» и хотели бы знать, сколько придется доплатить при покупке улучшенного варианта, других интересует, на какую сумму кредита можно рассчитывать под залог этой недвижимости, третьи заранее высчитывают свою долю в будущем наследстве…

Определить цену квартиры очень просто, - скажет читатель, - достаточно взять газету объявлений и найти похожий вариант в своем районе. Отметим, что с этого действия начинают и оценщики-профессионалы, однако конечный результат экспертной оценки может значительно отличаться от цен некоторых из предложений в газете «похожих» квартир. Такое расхождение может достигать 15-20%, а это, согласитесь, немалые суммы Поэтому наши специалисты хотят предложить Вам несложную инструкцию, которая поможет с достаточно большой точностью рассчитать ориентировочную стоимость Вашего жилья.

Итак, каждый новый продавец на рынке недвижимости ориентируется на других продавцов, которые уже разместили свои объявления. То есть базовый уровень цен уже сформирован. Все остальные факторы лишь корректируют эту стоимость. Поэтому, при оценке квартир специалисты используют так называемый сравнительный подход, широко распространенный в мировой оценочной практике. Суть этого подхода такова: оценщик делает анализ сегмента ринка, в котором находится оцениваемая квартира, определяет ее базовую стоимость на осно­ваний подбора похожих квартир и сравнения их стоимостей, затем корректирует их стоимости, устраняя различия по фак­торам, и в конце рассчитывает стоимость единичного показателя - 1 кв.м общей площади оцениваемой квартиры (самый простой метод - как среднеарифметическое значение).

Для примера рассчитаем стоимость следующей вымышленной однокомнатной квартиры: в спальном районе областного центра Украины, 9/9 (9-й этаж 9-зтажного панельного дома), площадь 34/18/9 (общая/комнаты/кухни), состояние: чистая, жилая, косметический ремонт, сантехника в норме, бронированная дверь, телефон, санузел облицован, столярка деревянная, балкон застеклен.

Вначале просмотрим все объявления в одной из газет о продаже однокомнатных квартир (объектов-аналогов), тем самим формируя общее представление о стоимости. 1 квадратного метра общей площади. Почему именно 1 кв.м? Так как на рынке недвижимости площади квартир разнообразны, то при анализе объектов, расположенных в том же районе, и оценочных процедурах принято использовать показатель сто­имости этой единицы. 

Как подобрать объекты-аналоги?
Во-первых, ясно, что на 1-2 аналогах оценка не будет очень «рыночной». Но и большое чис­ло объектов хорошо только для сложного анализа, определения корректировок. Для удобства вычислений лучше остановиться на 3-6 вариантах.

Во-вторых, выбранные аналоги должны соответствовать объекту оценки по максимальному числу характеристик. На практике такое бывает редко, тем более что информация в объявлениях часто содержит неполные или не совсем достоверные данные. Профессионально­му оценщику необходимо уточнить информацию, но в нашем  мы этого делать не будем.

Теперь определим те характеристики (факторы), которые влияют на итоговую стоимость. Такими факторами общепризнанны: местоположение, район и его престижность, инфраструктура (близость к школам, детским садам, рынкам, автостоянкам, к общественному транспорту), тип проекта и строительной серии дома, этажность, возраст и репутация дома, наличие и количество лифтов, в том числе грузовых. материал стен и плит перекрытия, состояние квартиры (отделка), ее площадь и планировка, наличие и количество санузлов, состояние сантехники, высота помещения, этаж, пространственная ориентация относительно сторон света, наличие дополнительных и вспомогательных помещений, балконов и лоджий, вид из окна, наличие кодовых замков на парадной, охраны или входных переговорных устройств. Если при анализе оценщик обнаруживает влияние других факторов, то он их также учитывает - например, условия продажи, наличие телефоне и т.д. (На практике невозможно учесть все характеристики - в частности, связанные с наклонностями будущих соседей, - поэтому мы будем считать незначительным влияние прочих факторов).

Для удобства оценки все квартиры разделяют на несколько групп по состоянию. Обычно используется такая классификация не новых квартир (от лучшего к худшему); «евро», «отличное», «хорошее», «удовлетворительное», «под ремонт» (отдельная шкала - для квартир в строящихся домах). Каж­дый класс имеет свой диапазон стоимости.

Состояние квартиры определяется в первую очередь, по общему уровню отделки комнат, кухни, санузла. Классы «евро» и «отлично» определить легко: первый - это так называемый «полный евроремонт», второй в чем-то не дотягивает до настоящего «евро». Также нетрудно определить и уровень «под ре­монт» («убитые» квартиры). Остальное -либо «хорошее», либо «удовлетворительное». Обычно простые объявления с минимумом информации говорят о состоянии «удовлетворительное». Если хозяевам есть чем похвастать, то об этом сказано в объявлении - например: новая сантехника, трубы», «облицована рабочая стенка кухни» или после ремонта и т.д. Такие квартиры можно отнести к классу «состояние хорошее. Поскольку читатель имеет самую полную информацию о состоянии своей квартиры, то он легко определит ее класс, основываясь на здравом смысле. В нашем случае считаем состояние «удовлетворительным». Вывод о классе можно проверить, сопоставив, попадает ли стоимость объекта в диапазон цен этого класса.

При подборе аналогов лучше остановиться на таких, стои­мость которых должна соответствовать нашей – то есть однокомнатные квартиры в том же районе (желательно даже на той же улице) в 9-этажках на 9 этаже с состоянием «удовлетворительное». Тогда не будет необходимости корректировать стоимость на местоположение, дом, этаж и состояние. Но подобрать несколько вариантов, строго совпадающих с объектом оценки, удается не всегда, поэтому для иллюстрации применения корректировок мы умышленно отобрали разные аналоги. Их описание приведем в таблице 1 (по данным еженедельника недвижимости).  

Итак, для 1 кв.м площади имеем следующий стоимостный ряд сортирован по убыванию): 1109,12$; 1102.94$; 1056.82$; 1014.71$. Но ни один из вариантов не является «полным аналогом»» квартиры, которую мы хотим оценить, поэтому в каждом случае заявленную стоимость варианта необходимо скорректировать по несовпадающим характеристикам. Нам необходимо определить размер корректировок (мы рассмотрим только основные), а потом просуммировать их, чтобы получить суммарную корректировку для каждого аналога.

Корректировка на состояние объекта. У нас 2 аналога № 3 и 4 имеют то же состояние, что и объект оценки, по­тому их стоимости в данной корректировке не нуждаются, 2 других аналога нуждаются в корректировке. При анализе рынка оценщик установил, что в среднем квартиры с состоянием хорошее дороже, чем с состоянием «удовлетворительное» на 4-5%. Примем корректировку для аналога № 2 («хорошее») «- 5%». Почему с минусом? Если бы аналог № 2 имел состояние «удовлетворительное», а не «хорошее», то он стоил бы приблизительно на 5% дешевле. Квартиры же с состоянием отличное» в среднем по рынку дороже, чем с состоянием. удовлетворительное» на 10-20%. Примем корректировку для аналога № 1 («отличное») «-10%».   

Для упрощения оценки при каждом переходе на один класс рекомендуют принимать корректировку а 5%. То есть для класса «хорошее» относительно класса «удовлетворительное» требуется корректировка в «-5%», а для класса «отличное» - в «-10%».

Корректировка на торг. Она необходима из-за того, что мы имеем депо не с цепами фактических сделок, а со стоимостями предложения. Мы считаем, что для одесского ринка жилой недвижимости покупная цена в среднем меньше стоимости предложения на 3-5%, а при продаже объектов с примечанием «торг» продавец может уступить все 5-7%. При оценке допускается округлять корректировки с точностью до 5%. Причем корректировки на торг для всех аналогов «-5%».

Корректировка на этаж. Все аналоги имеют средний этаж, а объект оценки - верхний, поэтому все аналоги нуждается в корректировке на этаж. При анализе ринка оценщик установил, что типичная обычная стоимость квартир с состоянием «удовлетворительное» на 9-м- этаже приблизительно на 6-7% меньше, чем для аналогичных квартир на средних этажах. Примем корректировку для всех аналогов «-5%».

Для расчетов можно принимать корректировку для всех первых и последних этажей (за исключением случаев, когда квартира продается под офис) в 5%.

Корректировка на площадь. Все аналоги имеют одинаковую площадь, поэтому в этой корректировке не нуждаются. Известно, что чем больше площадь квартиры, тем меньше стоимость 1 кв.м (действует принцип «оптом - дешевле»). Для квартир рекомендуется определить такие диапазону площади, внутри которых стоимость 1 кв.м от нее не зависит. Рекомендуют вводить корректировку «-6%», если площадь аналога больше площади оцениваемой квартиры более чем на 20%. Например, если бы у какого-то аналога площадь была более 41 кв.м, то его стоимость требовала бы корректировки в «-5%». И наоборот, рекомендуем вводить корректировку «+5%», если площадь аналога меньше площади оцениваемой квартиру более чем на 20%.

Корректировка на местоположение. Известно, что чем престижнее местоположение дома, тем выше стоимость 1 кв.м. Каждый гражанин легко определит уровень престижности частей своего района. Рекомендуем ввести 3 уровня престижности; высокий, нормальный и низкий. Для каждого перехода в классе принимаем корректировку в 5%. Но поскольку мы подб­ирали объекты, расположенные в пределах 1-2 кварталов, ниє с точки зрения его престижности, позтому в зтой корректи-роеке не нуждаются.

Корректировка на проект, возраст и «репутацию» дома. Дома объекта оценки и всех аналогов – панельные девятиэтажные, постройки 80-х г.г. В нашем случае, в ценообразовании различия в проектах почти не видны (хотя, например, для «гостинок» можно принимать корректировку «+5%»). По­этому данную корректировку вводить не будим.

Суммируем вое корректировки и посчитаем корректированные стоимости 1 кв.м (см. табл. 2).